Bebauungsplan „Westlich des Weiherweges“, Alzey
Textliche Festsetzungen
I. Rechtsgrundlagen
Baugesetzbuch (BauGB) vom 27. August 1997 (BGBl. l S. 2141, 1998 l S. 137) in der ab 1. Januar 1998 geltenden Fassung, zuletzt geändert am 24. Dezember 1997 (BGBl. l S. 3108)
Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung - BauNVO) in der Bekanntmachung der Neufassung vom 23. Januar 1990 (BGBl. l S. 132), zuletzt geändert durch Artikel 3 des Gesetzes zur Erleichterung von Investitionen und der Ausweisung und Bereitstellung von Wohnbauland vom 22. April 1993 (BGBl. l S. 466)
Verordnung über die Ausarbeitung der Bauleitpläne und die Darstellung des Planinhalts
(Planzeichenverordnung 1990 - PlanzV 90) vom 18. Dezember 1990 (BGBl. 1991 l S. 58)
Landesbauordnung Rheinland-Pfalz (LBauO) vom 24. November 1998 (GVBl. S. 365)
Landespflegegesetz (LPflG) vom 5. Februar 1979 (GVBl. S. 36), zuletzt am 15. Juli 1998 geändert (GVBl. S. 171 (173))
II. Textliche Festsetzungen nach BauGB und BauNVO
A. Bauplanungsrechtliche Festsetzungen
A 1. Art der baulichen Nutzung
(BauGB § 9 Abs. 1 Nr. 1 + 6, § 31, Abs. 1 und BauNVO §1, § 4 u. § 11)
Die Baugebiete l-VI werden festgesetzt als Allgemeines Wohngebiet (WA).
Abweichend von BauNVO § 4 Abs. 3 und gemäß BauNVO § 1 Abs. 6 Nr. 1 sind Gartenbaubetriebe und Tankstellen auch ausnahmsweise nicht zulässig.
Gem. § 11 BauNVO wird die verbleibende Fläche als sonstiges Sondergebiet (SO) ausgewiesen und dient der Errichtung einer Altenwohn- und pflegeeinrichtung.
Gemäß BauGB § 1 Abs. 1 Nr. 6 sind in den WA-Gebieten je Einzelgebäude oder Doppelhaushälfte maximal zwei Wohneinheiten zulässig. In Reihenhäusern der Hausgruppen ist jeweils maximal eine Wohneinheit zulässig.
A 2. Maß der baulichen Nutzung
(BauGB § 9 Abs. 1 Nr. 1 i.V.m. BauNVO § 16)
Das Maß der baulichen Nutzung wird bestimmt durch:
- die Grundflächenzahl
- die Geschossflächenzahl
- die Höhe baulicher Anlagen
In den WA-Gebieten I-VI wird das Maß der baulichen Nutzung durch die Festsetzung einer Grundflächenzahl (GRZ) von maximal 0,4 und die Festsetzung einer Geschossflächenzahl (GFZ) von maximal 0,8 festgesetzt.
Die maximal zulässige Traufhöhe (= Schnittkante Außenfläche aufgehendes Mauerwerk mit der Außenfläche der Dachhaut) beträgt 6,50 Meter gemessen ab höchstem angrenzenden natürlichem Gelände.
Die maximal zulässige Firsthöhe von 12,0 Meter darf in den Allgemeinen Wohngebieten I-VI nicht überschritten werden, als Maßbezugspunkt gilt das höchste angrenzende natürliche Geländeniveau.
Im sonstigen Sondergebiet ist das Maß der baulichen Nutzung durch die Festsetzung der Grundflächenzahl (GRZ) auf maximal 0,8 und die Festsetzung der Geschossflächenzahl (GFZ) auf maximal 2,4 festgesetzt.
Im sonstigen Sondergebiet ist die Errichtung von Gebäuden mit einer Traufhöhe von maximal 11,50 Meter und einer Firsthöhe von max. 17,50 Meter, gemessen ab höchstem angrenzenden natürlichen Gelände, erlaubt.
A 3. Bauweise, Baugrenze
(BauGB § 9 Abs. 1 Nr. 2 i.V.m. BauNVO § 22 + 23)
Als Bauweise in den Baugebieten l-VI ist die offene Bauweise (o) zulässig.
Im Baugebiet WA l, WA III, WA lV WA VII und WA VIII sind nur Einzelhäuser zulässig.
Im Baugebiet WA ll sind nur Doppelhäuser zulässig.
Im Baugebiet WA V sind Einzel- und Doppelhäuser zulässig.
Als Bauweise wird im sonstigen Sondergebiet die abweichende Bauweise (a) festgesetzt (BauGB § 9 Abs. 1 Nr. 2, BauNVO § 22 Abs. 4).
Die überbaubaren Grundstücksflächen werden durch eine Baugrenze bestimmt.
A 4. Überbaubare Grundstücksflächen
Die durch Baugrenzen festgesetzten überbaubaren Grundstücksflächen können ausnahmsweise unter Einhaltung der BauNVO § 19 Abs. 4 Satz 2 um max. 1,5 Meter nach vorne und hinten überschritten werden. Dies gilt jedoch nur für untergeordnete Bauteile wie Vordächer, Wintergärten, Balkone, Erker sowie Treppen.
Die Gesamtbreite der oben genannten vorspringenden Gebäudeteile darf jedoch nicht mehr als 30 vom Hundert der jeweiligen Gebäudeseite betragen (BauNVO § 23 Abs. 3).
A 5. Garagen und Stellplätze
Garagen und Stellplätze sind nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen und in den seitlichen Abstandsflächen zulässig (BauGB § 9 Abs. 1 Nr. 2).
A 6. Höhenlage der Baukörper
Die Oberkante des Fertigfußbodens (OKFF EG) des Erdgeschosses der Gebäude darf max. 0,5 Meter über den beiden bestehenden Erschließungsstraßen Hagenstraße bzw. Weiherweg liegen. Maßbezugspunkt ist jeweils die Gebäudemitte der Eingangsseite zur davorliegenden Erschließungsstraße.
Für alle anderen Gebäude gilt, max. 0,6 Meter über dem derzeitigen Niveau des gewachsenen Erdreichs in Gebäudemitte entlang der Erschließungsstraße (BauGB § 9 Abs. 2).
B. Bauordnungsrechtliche Festsetzungen
B 1. Dächer
Dachform, Dachneigung, Dachaufbauten (§ 88 Abs. 1 Nr. 1 LBauO)
Als Dachform ist das Satteldach mit einer Dachneigung zwischen 25° und 45° Dachneigung zulässig. Des weiteren sind gegeneinander versetzte Pultdächer zulässig, wobei die Höhe des Versatzes auf maximal 1,2 Meter festgesetzt wird. Garagen und Nebengebäude können auch mit einem Flachdach (Neigung 0° bis 8°) errichtet werden. Bei der Errichtung eines Flachdaches ist eine Dachbegrünung zwingend vorgeschrieben.
Dachaufbauten, Dachgauben und Dacheinschnitte haben eine Mindestabstand von 1,50 Meter zu den Giebelwänden einzuhalten. Diese Bauten dürfen 60 vom Hundert der jeweiligen Trauflänge nicht überschreiten.
Dachaufbauten müssen in den Allgemeinen Wohngebieten des Geltungsbereichs mindestens 0,50 Meter unterhalb des Firstes in das Dach einbinden. Im Sondergebiet sind Giebel und Dachaufbauten bis zur Firsthöhe zulässig. Die Traufe darf durch Vorsprünge für Eingangsüberdachungen unterbrochen werden. Dacheinschnitte und Loggien sind zulässig.
Im Bereich des Sondergebietes ist ein Flachdachanteil von 20 vom Hundert der tatsächlichen Gebäudegrundfläche, auch für das Hauptgebäude, zulässig. Bei der Errichtung von Flachdachbereichen ist eine Dachbegrünung zwingend vorgeschrieben.
Im Bereich der Allgemeinen Wohngebiete ist als Dacheindeckung von geneigten Dächern ausschließlich Hartbedachung in ziegelroten Materialien (z. B. RAL-Farben 3001 bis 3011, 7009 bis 7031, 8001 bis 8024, 9011) erlaubt. Die Dacheindeckung ist in Form, Größe und Farbe an die im Ortsbild vorhandene Eindeckung anzupassen. Im Bereich des Sondergebietes ist für die Eindeckung von Gauben auch Metalleindeckung erlaubt.
B 2. Einfriedungen
Die Gesamthöhe der Einfriedungen darf einschließlich Sockel eine Höhe von 1,50 Meter, gemessen ab Oberkante Gelände, nicht überschreiten. Einfriedungen entlang der jeweiligen Erschließungsstraße dürfen einschließlich Sockel, gemessen ab Oberkante Straßenbelag eine Höhe von 1,00 Meter nicht überschreiten. Die Sockelhöhe darf allseits insgesamt 0,40 Meter nicht überschreiten.
Bei den Einfriedungen an den Straßenseiten ist die Verwendung von Maschendrahtzaun nur dann gestattet wenn der Drahtzaun mit einer mindestens dreireihigen Hecke eingegrünt wird und nicht mehr sichtbar ist (§ 88 Abs. 1 Nr. 3 LBauO).
B 3. Vorgärten
Vorgärten, das sind die Flächen zwischen der Straßenbegrenzungslinie der Erschließungsstraße und der vorderen Gebäudeflucht, sind gemäß den Pflanzgeboten zu begrünen und bei Ersatzverpflichtung dauerhaft zu unterhalten.
Befestigungen, die die Wasserdurchlässigkeit des Bodens wesentlich beschränken, sind nur zulässig, soweit ihre Zweckbestimmung dies erfordert (§ 10 Abs. 4 LBauO).
B 4. Garagen, Stellplätze und Zufahrten
Der Mindestabstand von Garageneinfahrten oder Carportzufahrten zur Straßenbegrenzungslinie beträgt 5,00 Meter (§ 88 Abs. 3 Nr. 3 LBauO). Seitlich müssen mindestens 2,00 m zu öffentlichen Flächen eingehalten werden. Lediglich die Gemeinschaftsgaragenanlage der Hausgruppe im WA VI darf grenzständig an die Planstraße mit einer maximalen Traufhöhe von 3,20 Meter und einer maximalen Firsthöhe von 4,00 Meter, gemessen ab Oberkante Straßenbelag, errichtet werden.
Die äußere Gestaltung von Gemeinschaftsgaragen, insbesondere die Bau- und Torhöhe, sind gruppenweise einander anzupassen (§ 88 Abs. 1 Nr. 1 LBau0).
Garagen sind nur in Massivbauweise zu errichten. Welltafeln aus Zement bzw. Metall sind nicht zulässig (§ 88 Abs. 1 Nr. 1 LBauO).
Neu zu errichtende Stellplätze und Zufahrten für Kraftfahrzeuge sind in wasserdurchlässigen Belägen mit min. 25 vom Hundert Grünanteil und einer Wasserdurchlässigkeit von mindestens 70 vom Hundert auszuführen (gem. § 25 Abs. 1 Nr. 25a BauGB).
Hinweise:
Bei der Bepflanzung der Baugrundstücke ist das Nachbarrechtsgesetz Rheinland-Pfalz zu beachten.
Archäologische Funde sind unverzüglich dem Landesamt für Denkmalpflege in Mainz oder der Unteren Denkmalschutzbehörde bei der Kreisverwaltung Alzey-Worms in Alzey zu melden (§ 17 DSchPflG).
Falls wassergefährdende Stoffe (Heizöl, Dieselkraftstoff, Benzin, Düngemittel, Chemikalien usw.) gelagert werden sollen, ist dies gem. § 20 LWG der Unteren Wasserbehörde (Kreisverwaltung Alzey-Worms) anzuzeigen.
Für die Bebauung sind Drainageleitungen nicht zulässig. Falls wasserschützende Maßnahmen getroffen werden müssen, sind wasserdichte Keller (Ausbildung als Wanne) vorzusehen.
Bauwilligen wird empfohlen, rechtzeitig ein ingenieurgeologisches Gutachten über den Baugrund einzuholen. Die Anforderungen an den Baugrund sind gem. DIN 1054 zu beachten. Einen ersten Aufschluß gibt das "Geotechnische Gutachten, Baugrunduntersuchung und Versickerung für V+E-Plan Alzey, Hagenstraße" des Ingenieurbüro Rubel & Partner, Wörrstadt.
Gemäß Bericht "Historische Erkundung und orientierende Untersuchung Fa. K. E. Altmann & Co. Alzey" des Ingenieurbüro Rubel & Partner, Wörrstadt wurden im Bereich des Plangebietes keine Altlasten vorgefunden.
Für die Aushubarbeiten und Bodenbewegungen im Geltungsbereich des Bebauungsplanes wird auf die Einhaltung des Landesabfallwirtschafts- und Altlastengesetzes (LAbfWAG) und des Kreislaufwirtschafts- und Abfallgesetzes (KrW-AbfG) hingewiesen.
Für das Pflegeheim werden aufgrund der Auhanßengeräuschbelastung passive Schallschutzmaßnahmen erforderlich. Die Berechnung der hierfür erforderlichen Anforderung an die Luftschalldämmung von Fensteranlagen / Zusatzeinrichtungen / Fassaden sind nach DIN 4109 "Schallschutz im Hochbau" in Abhonängigkeit der jeweiligen Raumnutzung im Rahmen des Schallschutznachweises für das Gebäude zu berechnen und im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens nachzuweisen. Der maßgebliche Außenlärmpegel in die Lärmpegelbereiche gem. DIN 4109 sind der Gutachterlichen Stellungnahme des Ingenieurbüro für Verkehrswesen und Städtebau, ivs, Alzey zu entnehmen.
C. Grünordnerische Festsetzungen
(BauGB § 9 Abs. 1 Nr. 20 und 25 i. V. m. Landespflegegesetz Rheinland-Pfalz - LPflG -)
C 1. Pflanzbindungen
Die in der Planzeichnung dargestellten, zu pflanzenden Bäume an und in den Straßenbereichen sind mit einer mind. 6,0 Quadratmeter großen offenen und dauerhaft zu begrünenden Pflanzinsel (bepflanzte Baumscheibe) zu versehen und dauerhaft zu unterhalten und zu pflegen. Die zu pflanzenden Bäume müssen der Qualitätsvorgabe des Bundes Deutscher Baumschulen (BDB) entsprechen und einen Mindeststammumfang von 12 cm, gemessen in 1 Meter Höhe, haben.
Auf den Schutzgrünflächen und Verkehrsgrünflächen sowie auf den privaten Grünflächen ist eine mehrreihige, stufig aufgebaute Pflanzung anzulegen. Je 1,5 Quadratmeter Gehölzfläche ist ein Strauch, je angefangener 500 Quadratmeter Grundstücksfläche 1 Baum I. oder II. Ordnung zu pflanzen und gärtnerisch zu pflegen und dauerhaft zu unterhalten.
Mind. 20 vom Hundert der privaten Grünflächen ist mit einheimischen, standortgerechten Gehölzen dauerhaft zu begrünen. Befestigte Wege- und Platzflächen sind mit wasserdurchlässigem Material zu befestigen. Eine evtl. vorzusehende Entwässerung hat oberflächig in die nächstgelegenen Pflanzflächen zu erfolgen.
Mind. 20 vom Hundert der Wandflächen der Nebengebäude und Garagen sind mit Kletter- oder Schlingpflanzen zu begrünen und dauerhaft zu unterhalten. Mindeststandard: Je 4 laufende Meter zu begrünende Wandfläche ein Selbstklimmer oder ein Rankgerüst für Schlingpflanzen.
Pflanzenliste für Pflanzungen innerhalb des Baugebietes:
Die Pflanzenliste zeigt beispielhaft Pflanzen für die Maßnahmen und Festsetzungen im geplanten Baugebiet auf. Alle Pflanzen im öffentlichen Grün müssen einheimisch und standortgerecht sein. Im Bereich der Hausgärten empfehlen wir genauso möglichst viel einheimische, standortgerechte Pflanzen zu verwenden.
Da es bei Bodendeckern nur wenige Arten gibt, die einheimisch und standortgerecht sind, soll hier eine Ausnahme gemacht werden und auch fremdländische, standortgerechte Pflanzen zugelassen werden.
Hinweis: Die Pflanzenliste ist dem landespflegerischen Planungsbeitrag zum Bebauungsplan zu entnehmen.
C 2. Gewässerrandstreifen
Zum Schutz der Selz, zur Pflege und Entwicklung von Natur und Landschaft wird entlang der Selz ein Gewässerrandstreifen mit einer Mindestbreite von 10,00 Meter festgeschrieben. Dieser Gewässerrandstreifen ist naturnah herzustellen und dauerhaft zu pflegen und zu unterhalten.
C 3. Ausführungszeitraum für Pflanzgebote
Alle festgesetzten Pflanzgebote sind spätestens innerhalb eines Jahres nach Fertigstellung der Hochbaumaßnahmen durchzuführen (BauGB § 178 und LPflG § 5 Abs. 1 und Abs. 5).
Letzte Aktualisierung:
26. Januar 2016
© by Ingenieurbüro L.O.P., U. Hock, 1996-2014