Auftraggeber: Römerhaus Bauträger GmbH
Hofstückstraße 37
67105 Schifferstadt
Tel. 06235/9583-0 Fax 9583-10
Begründung gem. BauGB § 9, Abs. 8
zum Bebauungsplan
Nr. 65
„Großer Garten, 2. Änderung“
in der Stadt Schifferstadt / Pfalz
- Endfassung -
Dieser Bericht umfasst 11 Seiten
Auftragnehmer:
Ingenieurbüro L.O.P.
Dipl. Ing. (FH) Uwe Hock
Weinsheimer Hauptstraße 23
67551 Worms
Tel. 06241/93991-0 Fax 93991-18
Email: info@LOP-Ingenieure.de
Projekt-Nr.: 03/UH/BL134
Stand: 12. November 2003
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Dipl. Ing. (FH) U. Hock
Inhaltsverzeichnis
Allgemeines
1.1 Rechtsgrundlagen
1.2 Geltungsbereich
1.3
Kartengrundlage / Datengrundlage
2 Erfordernis der Planung, Planungsziele (§ 1 Abs. 3 BauGB)
2.1 Planungsanlass
2.2 Ziele und
Zwecke der Planung
2.2.1 Vorhabenbeschreibung
3 Das Bebauungsplanverfahren
3.1 Aufstellungsbeschluss
3.2 Frühzeitige
Beteiligung der Bürger (§ 3 Abs. 1 BauGB)
3.3 Frühzeitige
Beteiligung der Träger öffentlicher Belange (§ 4 Abs. 1 BauGB)
3.4 Offenlegung
(§ 3 Abs. 2 BauGB)
3.5
Satzungsbeschluss (§ 10 Abs. 1 BauGB)3.6
Bekanntmachung (§ 10 Abs. 3 BauGB)
4 Einfügen in die räumliche Gesamtplanung
4.1
Anpassung an die Ziele der Raumordnung und Landesplanung (§ 1 Abs. 4
BauGB)
4.2 Entwicklung
des Bebauungsplans aus dem Flächennutzungsplan
5 Analyse der städtebaulichen-landschaftsökologischen Situation
5.1
Städtebau
5.2
Landschaftsökologie
5.2.1 Arten-
und Biotopfunktion
5.2.2 Bodenfunktion
5.2.3 Klimatisch-lufthygienische
Funktion
5.2.4 Wasserschutzfunktion
5.2.5 Erholungsfunktion -
Landschaftsbild
5.2.6 Fazit
6 Bebauungs- und Erschließungskonzeption
6.1 Bodenordnung
7 Erforderlichkeit der Planinhalte
7.1
Art der baulichen Nutzung (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB)
7.2 Maß der
baulichen Nutzung (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB)
7.3 Bauweise (§ 9
Abs. 1 Nr. 2 BauGB)
7.4 Überbaubare
Grundstücksflächen (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB)
7.5 Garagen.
Stellplätze und Nebengebäude (§ 9 Abs. 1 Nr. 4 u. 22 BauGB)
8 ÖRTLICHE BAUVORSCHRIFTEN nach § 88 Abs. 1 und 6 LBauO
9 Wesentliche Auswirkungen des Bebauungsplans
9.1 Belange des Verkehrs und der Erschließung
9.1.1
Straßenverkehr
9.1.2 Versorgung mit
Elektrizität / Telekommunikation / Wasser /Abwasser / Gas
9.2
Immissionsschutz
9.3 Altlasten
9.4 Belange der
Siedlungsentwicklung
9.5 Kosten
10 Umsetzung und Verwirklichung der Planungsziele
Das Verfahren zum vorliegenden Bebauungsplan wird nach den gesetzlichen Bestimmungen des Baugesetzbuches (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 27. August 1997 (BGBl. I S. 2141, 1998 I S. 137), zuletzt geändert durch Artikel 12 des Gesetzes vom 23. Juli 2002 (BGBl. I S. 2850) durchgeführt.
Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes liegt in der Gemarkung Schifferstadt und umfasst die Flurstücke Nr. 13980, 13981, 13982 und 13983 (teilweise).
Die Flurstücke wurden im Rahmen des Bebauungsplanes Nr. 65 „Großer Garten“ (Inkrafttreten: 16.11.1996) parzelliert und zum damaligen Zeitpunkt als Allgemeines Wohngebiet (WA) ausgewiesen.
Das Plangebiet des hier vorliegenden Bebauungsplanes wird im Norden und Westen begrenzt durch die Hans-Purrmann-Straße mit der teilweise angrenzenden öffentlichen Versickerungsfläche. Im Süden wird das Plangebiet begrenzt durch die öffentliche Versickerungsfläche entlang der Albert-Weisgerber-Straße. Im Osten stellt die Westgrenze des Flurstück Nr. 13984 (westlich an die Albert-Weisgerber-Straße grenzend) die Abgrenzung des Plangebietes da.
Für die Verwirklichung des Vorhabens ist die Ausweisung eines Sondergebiets notwendig. Dies führte zur hier vorliegenden 2. Änderung des Bebauungsplan Nr. 65 „Großer Garten“.
Vorgesehen ist es im Plangebiet ein Senioren-Pflegezentrum mit 4 Vollgeschossen (1 Vollgeschoss als Dachgeschoss) und 138 Pflegebetten zu errichten. Der zentrale Bau soll mit 5 Vollgeschossen (oberstes Geschoss = Dachvollgeschoss) ausgeführt werden.
Eine entsprechende Vorplanung des Pflegeheimes wurde der Stadtverwaltung Schifferstadt bereits vorgestellt.
Die Hauptgebäude sollen nicht unterkellert werden. Lediglich der Zentralbau mit Aufzügen und Funktionsräumen wird unterkellert. Die Außenwände sollen verputzt werden und in hellen Pastelltönen angelegt werden. Das Sockelgeschoss wird gesondert gestaltet. Die Dachkonstruktion ist als Pfettendach mit roter Ziegeleindeckung vorgesehen.
Im Erd- bis Dachgeschoss befinden sich insgesamt 138 Pflegebetten mit den jeweiligen Zubehör- und Funktionsräumen, aufgeteilt in 7 Stationen. Die Pflegebetten verteilen sich auf 100 Einzelzimmer und 19 Doppelzimmer. Das Erdgeschoss beinhaltet die Cafeteria, Hauptküche, Sozial- und Verwaltungsräume. Im Zentralgebäude befinden sich Foyer mit Rezeption, Haustechnikräume, Hausmeisterraum, Andachtsraum, Wäscherei, Gymnastikraum und Sozialräume für Pflegepersonal.
Im Erdgeschoss befindet sich eine beschützte Station für demente Bewohner mit 24 Pflegebetten. Der davor liegende Garten wird zum Schutz der Dementen mit einer Einfriedung > 2,00 m eingezäunt.
Durch die Maßnahme entstehen im Plangebiet ca. 50 Arbeitsplätze.
Der Geltungsbereich kann der zeichnerischen Festsetzung des Bebauungsplanes entnommen werden.
Nach Beendigung der Bürgerbeteiligung erfolgte eine sach- und fachgerechte Abwägung. Die Beschlussfassung hierzu erfolgte am 10.9.2003.
Die Stadt Schifferstadt hat in ihrer Sitzung vom 10.9.2003 die Offenlegung des vorliegenden Bebauungsplanes beschlossen. Die ortsübliche Bekanntmachung erfolgte am 20.9.2003. Für den Zeitraum vom 29.9.2003 bis zum 29.10.2003 wurde der Bebauungsplan bei der Stadtverwaltung Schifferstadt zu jedermanns Einsicht ausgelegt.
Der Stadtrat hat am 4.12.2003 den Bebauungsplan aufgrund des §24 GemO und des §10 BauGB als Satzung beschlossen.
Die Durchführung des Anzeigeverfahrens bei der Kreisverwaltung ist am 13.12.2003 gemäß § 10 (3) BauGB ortsüblich bekannt gemacht worden, mit dem Hinweis, dass der Bebauungsplan mit der Begründung während der Dienststunden von jedermann eingesehen werden kann. Auf die Rechtsfolgen der §§ 44 (3 und 4), 215 (1) BauGB sowie § 22 GemO wurde hingewiesen. Mit dieser Bekanntmachung wird der Bebauungsplan rechtsverbindlich.
Der Bebauungsplan ist den Zielen von Raumordnung und Landesplanung angepasst.
Der Bebauungsplan ist damit aus dem Flächennutzungsplan entwickelt.
Im bisherigen Baurecht gem. Bebauungsplan Nr. 65 „Großer Garten“ wäre eine Bebauung mit Tiefgarage, einer Wandhöhe von mind. 10,0 und max. 11,0 m sowie einer Dachneigung von 38° bis 45° möglich. Resultierend aus der zeichnerisch dargestellten Bautiefe von bis zu 17,0 m ergäbe sich hierbei eine maximale Gebäudehöhe von 19,50 m.
Für das Sondergebiet „Pflegezentrum“ wird eine maximale Gebäudehöhe (Firsthöhe) von 18,50 m festgesetzt. In Verbindung mit der umgebenden Bebauung mit einer zugelassenen Wandhöhe von bis zu 11,00 m gliedert sich das geplante Pflegeheim – nicht zuletzt durch seine gegliederten Baukörper – in das Gesamtgebiet städtebaulich gut ein.
In der vorliegenden Planung soll daher festgestellt werden, ob die Bebauungsplanänderung einen höheren Eingriff in Natur und Landschaft darstellt. Hierzu wird auf die einzelnen Schutzgüter - vergleichend und mit Bezug auf die Bestandbeschreibung des genannten landespflegerischen Planungsbeitrages – eingegangen.
Das Plangebiet der vorliegenden Bebauungsplanänderung liegt gem. dem Bestandsplan des landespflegerischen Planungsbeitrags des Landschaftsarchitekt Olschewski hauptsächlich im Bereich intensiver landwirtschaftlicher Nutzung und eines Tiergeheges. Beide Biotoptypen werden als mäßig schutzwürdig eingestuft und im Rahmen der vorgesehenen Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen ausgeglichen.
Da es sich beim beschriebenen Eingriff um einen Totalverlust handelt, ist der Ausgleich mit der Umsetzung des Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen erbracht. Durch die Bebauungsplanänderung entsteht kein erhöhter Eingriff.
Die Bodenfunktion wird im landespflegerischen Planungsbeitrag des Landschaftsarchitekt Olschewski für die betroffenen Biotoptypen als gestört beschrieben und sind damit geringer zu bewerten als die gemittelte Bewertung für das Gesamtplangebiet. Bedingt durch den Entfall der bereits im Bebauungsplan „Großer Garten“ genehmigten Tiefgaragen werden keine Eingriffe in die natürliche Bodenhorizontabfolge notwendig. In der vorliegenden Bebauungsplanänderung wird eine GRZ von 0,6 unter Ausschluss einer Überschreitung der GRZ nach § 19 BauNVO festgesetzt. Dies entspricht einer GRZ 0,4 mit einer möglichen Überschreitung von 50 v. H. wie sie im bisherigen Bebauungsplan festgesetzt ist. Von daher ist der Versiegelungsgrad nicht höher als bereits im bestehenden Bebauungsplan möglich. Zur Darstellung der Versiegelungsflächen sind diese einschließlich Berechnung der GRZ nachfolgend dargestellt.
Durch den Entfall der Tiefgarage und der damit notwendig werdenden überirdischen Stellplätze kann trotz erhöhter GRZ 0,6 für die tatsächlichen Hochbauten nur eine geringere GRZ in Anspruch genommen werden. Ein erhöhter Eingriff gegenüber dem bilanzierten Eingriff im Rahmen des Bebauungsplans „Großer Garten“ ist damit nicht gegeben. Es ergibt sich kein zusätzlich notwendiger Ausgleich.
Als klimatisch wirksam werden im landespflegerischen Planungsbeitrag zum Bebauungsplan „Großer Garten“ die Biotoptypen Wiesen und Baumbestände herausgestellt. Diese sind im Plangebiet der vorliegenden Bebauungsplanänderung nicht betroffen.
Bedingt durch den Entfall der Tiefgarage ergeben sich in diesen Bereichen der Außenanlage für die Vegetation und die Pflanzmöglichkeit von Bäumen bessere Standorte. Von daher ist eher von einer Verbesserung der klimatischen Situation gegenüber dem bislang beschriebenen Eingriff auszugehen.
Oberflächengewässer sind im Plangebiet nicht betroffen. Aufgrund des Wegfalls der bisher geplanten Tiefgarage ergeben sich für das Schutzgut Grundwasser weniger Beeinträchtigungen als bisher bilanziert. Die überirdischen Stellplätze werden mit wasserdurchlässigem Belag gestaltet oder in die nächstgelegenen Pflanzflächen entwässert. Insgesamt soll, soweit dies bautechnisch möglich ist, möglichst kein Niederschlagswasser der Außenanlage aus dem Plangebiet abgeführt werden. Weitere Informationen können dem Kapitel 5.2.2 Bodenfunktion entnommen werden.
Die Erholungsfunktion wird im landespflegerischen Planungsbeitrag zum Bebauungsplan „Großer Garten“ als kaum beeinträchtigt dargestellt.
Eine erhöhte Beeinträchtigung des Landschaftsbildes gegenüber dem bilanzierten Eingriff ist nicht gegeben, da hierzu eine entsprechende Fernwirkung gegeben sein müsste. Die Bebauung „Pflegeheim“ ist in die Gesamtbebauung integriert und wirkt als Einzelbauwerk nicht nachteilig auf das Landschaftsbild.
Aus der vorliegenden 2. Änderung zum Bebauungsplan „Großer Garten“ lassen sich keine verstärkten Eingriffe in Natur und Landschaft ableiten. Mit den Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen zum Bebauungsplan „Großer Garten“ ist die Bebauungsplanänderung mit abgedeckt. Es ist sogar eher von einem geringeren Eingriff auszugehen.
Die entsprechenden Festsetzungen des Bebauungsplan „Großer Garten“ zum Ausgleich des Eingriff in Natur und Landschaft werden – soweit sich diese auf Privatgrundstücke beziehen – mit in die Bebauungsplanänderung aufgenommen. Der Ausgleich innerhalb des Baugebietes wird damit durch die Bebauungsplanänderung nicht gemindert.
Alle notwendigen Ver- und Entsorgungsanschlüsse sollen von den umliegenden Straßen mittels Hausanschluss sichergestellt werden.
Es wird davon ausgegangen, dass eine entsprechende Löschwasserversorgung zur Brandbekämpfung gemäß den einschlägigen Richtlinien über die neue erstellte Erschließung sichergestellt ist.
Alle betroffenen Grundstücke werden vor Baubeginn durch den Investor Römerhaus Bauträger GmbH käuflich erworben. Die Erschließung und Umlegung erfolgt durch den Investor. Alle Baugrundstücke werden letztendlich neu vermessen. Eine Bodenordnung durch die öffentliche Hand wird nicht notwendig.
Die Größe der Flächen und ihre spezielle Nutzungsfestsetzung ergeben sich aus der Abschätzung des voraussichtlichen Bedarfs, der sich aus der Abgrenzung der jeweiligen Einzugsgebiete ableitet.
Das Maß der baulichen Nutzung für die einzelnen Baugebiete ist dem Plan bzw. den Textlichen Festsetzungen zu entnehmen.
Die GRZ wird dem geplanten Baukörper gemäß festgesetzt. Zur Vermeidung eines zusätzlichen Eingriffs in Natur und Landschaft wird eine Überschreitung der GRZ ohne weiteren landespflegerischen Ausgleich nicht zugelassen.
Aufgrund der besonderen Nutzung und der erforderlichen gebäudeinternen Erschließung wird die besondere Bauweise festgesetzt. Diese erlaubt gegenüber der offenen Bauweise auch die Erstellung von Gebäuden über 50 m Länge. Im Hinblick auf das städtebauliche Umfeld ist diese Bauweise angemessen.
Die überbaubaren Grundstücksflächen werden in der Planzeichnung durch Baugrenzen definiert.
Eine Festsetzung von Baulinien erscheint nicht geboten, da die Variabilität einer Bebauung in einem Sondergebiet zu Errichtung einer Altenwohnanlage eine solche Festsetzung nicht erlauben würde.
In allen Bereichen wird jedoch gewährleistet, dass eine ausreichende randliche Eingrünung möglich ist.
Durch die Beschränkung von hochbaulichen Nebenanlagen auf eine Größe von 15 m² und die Zulässigkeit auf der überbaubaren Grundstücksflächen bzw. in den seitlichen Abstandsflächen soll eine eigenständige Entwicklung in Richtung „geschlossener Bauweise“ vermieden werden. Da für das Sondergebiet Pflegeheim die Baugrenze eingeschränkt wurde, sollen hier auch außerhalb der Baugrenze Stellplätze zugelassen werden. Ohne diese Zulassung würde sich die festgesetzte GRZ nur durch eine sehr verdichtete Bebauung erfüllen lassen. Hier wird die gestalterisch aufgelockerte Bebauungsvariante bevorzugt.
Die bauordnungsrechtlichen Festsetzungen sind begründet in der Landesbauordnung Rheinland-Pfalz.
Die gestalterischen Festsetzungen orientieren sich an der Gestaltung des bebauten Umfeldes des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes.
Aufgrund der Gebäudezusammenstellung im Sondergebiet „Pflegeheim“ sind Dachneigungen von 0° bis 45° zulässig. Gestalterisch soll dies so aussehen, dass die Hauptgebäude mit geneigtem Dach versehen werden, während die Verbindungsbauten mit Flach- und/oder Pultdach versehen werden können.
Die genauen textlichen Festsetzungen sind dem Bebauungsplan zu entnehmen.
Wesentliche Auswirkungen auf den Straßenverkehr bestehen nicht.
Wesentliche Auswirkungen auf die Ver- und Entsorgung bestehen durch die Bebauungsplanänderung nicht.
Auswirkungen auf den Immissionsschutz bestehen durch die Bebauungsplanänderung nicht.
Der Beurteilungspegel für das ausgewiesene Allgemeine Wohngebiet liegt insgesamt unter dem Immissionsgrenzwert.
Aufgrund der bisherigen Nutzung als landwirtschaftliche Fläche wird davon ausgegangen, dass das Plangebiet altlastenfrei ist. Aussagen zu Belastungen sind dem Bebauungsplan „Großer Garten“ nicht zu entnehmen.
Die Nutzung des Geländes als Pflegeheim geht konform mit den übergeordneten Planungen und trägt darüber hinaus zu einem sparsamen Umgang mit Grund und Boden bei, da die Entwicklung des Areals auf einer bereits baurechtlich erschlossenen Fläche vollzogen wird. Eine zusätzliche Flächeninanspruchnahme unberührter Freiflächen erfolgt nicht.
Neu geschaffene Arbeitsplätze im Altenpflegebereich können als strukturpolitisch erwünscht angesehen werden.
Die Erschließungskosten im Plangebiet werden vom Vorhabenträger getragen.
Nach Fertigstellung der hochbaulichen Arbeiten wird die wegetechnische Erschließung im Plangebiet als private Erschließung vorgenommen.
In so fern Arbeiten an öffentlichen Flächen notwendig werden, sollen diese mit der zuständigen Behörde im Vorfeld abgestimmt werden.
Letzte Aktualisierung:
26. Januar 2016
© by Ingenieurbüro L.O.P., U. Hock, 1996-2014